Alanya’da bazı 1+1 dairelerin döviz bazındaki satış fiyatlarında sert gerileme yaşandığı belirtilirken, yüksek maliyet ve zayıflayan yabancı talebi sektörü sıkıştırıyor.
İlçedeki emlak piyasasına ilişkin sektör değerlendirmelerinde, özellikle Mahmutlar, Kestel, Avsallar ve Kargıcak gibi yabancıların yoğun ilgi gösterdiği bölgelerde satış sürelerinin uzadığı ve mevcut konut stokunun eritilmesinin zorlaştığı belirtiliyor. Yerel piyasa verilerine dayanan değerlendirmelerde, birkaç yıl önce 100-110 bin Euro seviyelerinde alıcı bulduğu ifade edilen bazı 1+1 dairelerin bugün 60 bin Euro bandına kadar indiği öne sürülüyor. Bu rakamlar resmi bir fiyat endeksi değil, bölgedeki ilan ve satış piyasasına ilişkin sektör gözlemleri niteliğinde.
MALİYET ARTIYOR, SATIŞ FİYATI AYNI HIZDA GİTMİYOR
Sektördeki temel sorunlardan biri yeni konut üretim maliyeti ile ikinci el ve stok konutların satış fiyatı arasındaki makasın açılması. Hazır beton, boya, seramik ve diğer yapı girdilerindeki artışın yanı sıra işçilik giderlerinin de müteahhitlerin maliyet hesabını zorlaştırdığı ifade ediliyor. Talebin aynı ölçüde güçlenmemesi ise artan yapım maliyetinin satış fiyatına tamamen yansıtılmasını güçleştiriyor.
Bu tablo, yeni projeler açısından da önemli bir eşik oluşturuyor. Satılmayı bekleyen mevcut konutların bulunduğu bir piyasada, yeni bir projenin güncel maliyetlerle başlaması için gereken satış fiyatı ile alıcının ödemeye hazır olduğu tutar arasındaki fark büyüyebiliyor.
ANTALYA’DA SATIŞ VAR, YABANCI PAZARI ESKİ GÜCÜNDE DEĞİL
TÜİK’in 17 Eylül’de açıkladığı Ağustos 2026 verileri, Antalya genelinde konut piyasasının tamamen durmuş olmadığını gösteriyor. Kentte ağustos ayında 5 bin 855 konut el değiştirirken bunların 599’u yabancılara satıldı. Antalya, yabancılara konut satışında İstanbul’un ardından ikinci sırada yer aldı.
Antalya’daki yabancı satışlarının toplam satışlar içindeki payı ağustos verilerine göre yaklaşık yüzde 10 düzeyinde gerçekleşti. Bu oran, yabancı alıcının kent için önemini koruduğunu gösterse de Alanya özelindeki fiyat hareketlerini tek başına açıklamıyor. TÜİK’in il düzeyindeki toplamı içerisinde Alanya ile birlikte Antalya’nın diğer ilçeleri de bulunuyor.
İKAMET DÜZENLEMELERİ ALANYA İÇİN KRİTİK
Alanya konut piyasasını diğer birçok ilçeden ayıran başlıklardan biri yabancı nüfus ve ikamet politikaları. Göç İdaresi, yabancı yoğunluğunun belirlenen seviyelere ulaştığı mahallelerde yeni ikamet kayıtlarını sınırlayan uygulamayı 2022’de başlatmıştı. Alanya’da Mahmutlar, Kestel, Avsallar ve Kargıcak bu süreçte öne çıkan mahalleler arasında yer aldı.
2026 içinde söz konusu mahallelerde başvuruların yeniden alınmaya başladığı yönünde yerel açıklamalar yapılmasına karşın, güncel uygulamanın adres ve başvuru türüne göre teyit edilmesi gerekiyor. Antalya İl Göç İdaresi de ikamet işlemleri için e-ikamet ve YİMER 157 kanallarını kullanıma sunuyor. Bu nedenle ikamet kısıtlamalarının tamamen kaldırıldığı şeklinde genel bir değerlendirme yapmak yerine, başvuru yapılacak adresin güncel durumunun resmi kanallardan kontrol edilmesi önem taşıyor.
TL FİYATI İLE DÖVİZ FİYATI AYNI TABLOYU GÖSTERMEYEBİLİR
Alanya’daki gerileme tartışmasında fiyatın hangi para birimiyle ölçüldüğü de önem taşıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi, konutların TL cinsinden fiyat değişimini izliyor. Bu nedenle TL bazında yükselen bir konutun Euro veya dolar karşılığının aynı dönemde gerilemesi mümkün. Alanya gibi yabancı alıcının etkili olduğu bir piyasada döviz bazındaki değişim, satıcı ve yatırımcı açısından ayrıca önem kazanıyor.
TCMB, Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerini 16 Eylül’de yayımladı. Merkez Bankası verileri bölgesel eğilimi izlemeye imkân verirken Alanya’nın mahalle veya konut tipi bazındaki fiyatlarını ayrı göstermiyor. Bu nedenle Mahmutlar’daki bir 1+1 dairenin güncel değerini resmi endeksten doğrudan çıkarmak mümkün değil.
ALANYA’DA PİYASANIN DENGESİNİ TALEP BELİRLEYECEK
Ortaya çıkan tablo, Alanya’da tek yönlü bir “konut fiyatları düştü” değerlendirmesinden daha karmaşık bir piyasa yapısına işaret ediyor. Bir tarafta yüksek inşaat ve finansman maliyetleri yeni konut üretimini zorlaştırırken diğer tarafta bazı bölgelerdeki stok ve yabancı talebindeki zayıflama satıcıların döviz bazında fiyatlarını aşağı çekebiliyor.
Önümüzdeki dönemde yabancı alıcı talebinin seyri, ikamet uygulamaları, kredi koşulları ve mevcut konut stokunun ne hızla satılacağı Alanya emlak piyasasının yönü açısından belirleyici olacak. Alanya’da ipotekli konut satış oranındaki değişimi daha önce aktardığımız gibi, finansmana erişim de ilçedeki konut talebinin izlenmesinde önemli göstergelerden biri. Özellikle yabancı alıcının yoğunlaştığı doğu ve batı mahallelerindeki satışlar, ilçedeki fiyat dengesinin en yakından izlenen göstergeleri arasında bulunuyor.
